С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ).
Одна из основных новелл Закона № 218-ФЗ — переход системы регистрации прав на недвижимость от Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) к Единому государственному реестру недвижимости (далее — ЕГРН).
Новый реестр отличается от старого тем, что в нем:
• дополнительные сведения;
• более сложная структура;
• новые понятия и категории.
Дополнительные сведения
Закон № 218-ФЗ одновременно регулирует:
• отношения, которые возникают при регистрации прав на недвижимость и сделок с ним;
• вопросы государственного кадастрового учета недвижимости.
Раньше порядок регистрации прав был установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ), а порядок ведения кадастра недвижимости — в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — № 221-ФЗ). В рамках Закона № 122-ФЗ Росреестр вел ЕГРП, а в рамках Закона № 221-ФЗ — государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН). ЕГРН будет включать в себя сведения из двух этих реестров и новые сведения.
ЕГРН — свод достоверных систематизированных сведений:
• об учтенной по Закону № 218-ФЗ недвижимости;
• о зарегистрированных правах на нее;
• основаниях их возникновения;
• правообладателях;
• иных установленных по Закону № 218-ФЗ сведений.
Такое определение ЕГРН приводит часть 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ.
ЕГРП содержит информацию (ч. 2 ст. 12 Закона № 122-ФЗ):
• о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости,
• об объектах недвижимости и о ее правообладателях.
По сути новый реестр с 1 января 2017 года существует параллельно с реестрами, которые функционировали и раньше, — ЕГРП и ГКН. При этом сведения из них считаются сведениями, которые содержались в ЕГРН и не требуют дополнительного подтверждения (ч. 6 ст. 72 Закона № 218-ФЗ).
Росреестр вносит сведения в ЕГРН (ст. 13 Закона № 218-ФЗ):
• в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
• в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
• в уведомительном порядке.
Минэкономразвития России утвердило:
• Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости;
• Форму специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки;
• Состав сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме;
• Порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки.
(Приказ от 16 декабря 2015 г. № 943, вступит в силу также с 1 января 2017 года.)
Более сложная структура
Раньше ЕГРП состояла из отдельных разделов, которые содержат записи о каждом объекте недвижимости. Раздел открывался при начале регистрации прав на объект недвижимости и идентифицируется кадастровым или условным номером этого объекта.
Каждый раздел состоял из трех подразделов:
• в подразделе I описан каждый объект недвижимого имущества в объеме сведений;
• в подраздел II вносятся записи о подлежащих регистрации праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимости, о существенных и об иных условиях;
• в подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав.
ЕГРН имеет гораздо более сложную структуру за счет:
• совмещения его функций с ГКН, а также
• аккумулирования таких данных, которые ранее не содержались ни в ГКН, ни в ЕГРП (сведений об игорных зонах, лесничествах и лесопарках).
ЕГРН — свод сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения), он состоит (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ):
1) из реестра объектов недвижимости;
2) реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества;
3) реестра границ;
4) реестровых дел;
5) кадастровых карт: публичных и дежурных;
6) книг учета документов.
Первые два реестра есть и сейчас — они предназначены для того, чтобы аккумулировать сведения из ГКН и ЕГРП. Также есть публичные кадастровые карты, но вводится новое понятие дежурных кадастровых карт. А вот такие понятия, как реестр границ, реестровые дела и книги учета документов, не известны ГКН и ЕГРП.
Новые понятия и категории
Закон № 218-ФЗ ввёл четыре новых понятия и категории, которые связаны с регистрацией прав на недвижимость.
1. Реестр границ
— это новый свод сведений, который ранее не существовал в качестве отдельной системы или подсистемы. В настоящее время ГКН содержит лишь некоторые сведения о границах, а именно (ч. 2 ст. 1 Закона № 221-ФЗ):
• о прохождении государственной границы РФ;
• о границах между субъектами РФ;
• о границах муниципальных образований, границах населенных пунктов;
• об особых экономических зонах;
• о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий;
• о территориях объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
Теперь же в новом специальном реестре границ, помимо перечисленных данных, присутствуют
1) сведения о границах:
• охотничьих угодий;
• территорий опережающего социально-экономического развития;
• зон территориального развития в России;
• игорных зон;
• лесничеств;
• лесопарков.
2) сведения о проектах межевания территорий.
2. Реестровые дела
— совокупность документов, на основании которых Росреестр вносит установленные Законом № 218-ФЗ сведения в ЕГРН (ч. 1 ст. 11 Закона № 218-ФЗ).
По общему правилу Росреестр начал вести реестровые дела в электронной форме. Он сам оцифровывает документы (ч. 3 ст. 11 Закона № 218-ФЗ). Полученные электронные документы и образцы документов:
• подписывает должностное лицо Росреестра с использованием ЭЦП и имеют ту же юридическую силу, что и документы на бумажном носителе, которые представил заявитель.
Есть исключение. Росреестр должен вести реестровые дела на бумажном носителе при одновременном соблюдении двух условий (ч. 4 ст. 11 Закона № 218-ФЗ):
• заявитель оформил и представил в Росреестр документы на регистрацию в простой письменной форме на бумажном носителе;
• оригиналов таких документов нет в иных органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных и муниципальных архивах.
Росреестр утвердил Порядок ведения, порядка и сроков хранения реестровых дел и книг учета документов при государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимость (приказ от 23 декабря 2015 г. № П/666; далее — Порядок № П/666). Он вступит в силу также с 1 января 2017 года.
3. Дежурные кадастровые карты (понятие, не известное ГКН)
— кадастровые карты, которые предназначены исключительно для использования Росреестром при ведении ЕГРН.
Законодатель разделил кадастровые карты на два вида:
• публичные — предназначены для использования неограниченным кругом лиц;
• дежурные — предназначены исключительно для органа регистрации прав при ведении ЕГРН.
Минэкономразвития России утвердило Состав сведений, содержащихся в кадастровых картах (приказ от 17 марта 2016 г. № 145). Этот документ вступит в силу также с 1 января 2017 года. В нем два пункта:
• в первом указаны сведения ЕГРН, которые воспроизводятся на публичных картах;
• во втором — сведения ЕГРН, которые воспроизводятся на дежурных картах.
4. Книги учета документов
— базы данных, в которых Росреестр указывает документы, поступившие:
• для регистрации прав;
• для государственного кадастрового учета;
• для внесения сведений в реестр границ.
Об этом сказано в пункте 7 Порядка № П/666.
Росреестр будет вести книги учета документов в электронной форме (ч. 3 ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Правила ведения, порядок и срок хранения книг учета документов указаны в Порядке № П/666 (вступит в силу с 1 января 2017 года).
Малгобекский отдел Управления Росреестра по Республике Ингушетия
Материал публикуется на коммерческих условиях. Редакция газеты «Ингушетия» не несет ответственности за содержание материала. Товары и услуги подлежат обязательной сертификации.